Modifier une demande de permis de construire en cours d’instruction : enseignements de Gorbio II

Référence : Conseil d’État, 14 novembre 2025, Commune de Gorbio II, n°496754.

Peut-on modifier une demande de permis de construire en cours d’instruction sans tout recommencer ? Le Conseil d’État confirme que c’est possible, et précise surtout un point très concret : si les modifications déposées transforment le dossier en nouvelle demande, la commune doit en informer le pétitionnaire. À défaut, le délai initial continue… et un permis de construire tacite peut naître (CE, 14 novembre 2025, Commune de Gorbio II, n°496754).

Cet article vise les porteurs de projet et les communes (Montpellier, Hérault, Gard, Aude) qui veulent sécuriser leurs pratiques en instruction.

Faits : des pièces déposées en fin d’instruction

Dans l’affaire Gorbio II, le pétitionnaire a déposé de nouvelles pièces trois jours avant l’expiration du délai d’instruction de sa demande initiale. La commune pouvait estimer que, compte tenu de la date (très tardive) des modifications, elle était saisie d’une nouvelle demande se substituant à la précédente.

Mais encore fallait-il informer le pétitionnaire des conséquences sur le délai d’instruction.

Procédure : le litige « Gorbio II »

Le Conseil d’État est saisi d’un litige portant sur les effets, sur les délais d’instruction, de modifications déposées pendant l’instruction.

La question juridique posée

Deux questions se combinent :

  • Un pétitionnaire peut-il modifier son projet pendant l’instruction de sa demande de permis de construire ?
  • Si la modification est d’une ampleur/tardiveté telle qu’elle s’analyse en nouvelle demande, que doit faire la commune et quels sont les effets sur la naissance d’un permis tacite ?

La solution du Conseil d’État (14 novembre 2025)

1) Le principe : des modifications possibles pendant l’instruction

Le Conseil d’État rappelle sa position déjà affirmée : le pétitionnaire peut modifier son projet pendant l’instruction, à deux conditions (CE, 1er décembre 2023, Commune de Gorbio, n°448905).

  • Condition temporelle : les modifications doivent être déposées avant que l’administration ne statue (décision expresse ou naissance d’une décision tacite).
  • Condition matérielle : les modifications ne doivent pas changer la nature même du projet.

2) Effet sur les délais : en principe, pas d’impact

En principe, la modification en cours d’instruction est sans incidence sur les délais d’instruction et sur la date de naissance d’un éventuel permis tacite.

3) Exception : si la modification équivaut à une nouvelle demande

Si, en raison de l’objet, de l’importance ou de la date à laquelle elles sont présentées, les modifications ne peuvent pas être instruites dans le délai initial, l’administration est regardée comme saisie d’une nouvelle demande se substituant à la demande initiale, ce qui fait courir un nouveau délai d’instruction (CE, 1er décembre 2023, n°448905).

4) Point clé de Gorbio II : l’obligation d’informer le pétitionnaire

Le Conseil d’État confirme que, lorsque la commune considère être saisie d’une nouvelle demande, elle doit informer le pétitionnaire du nouveau délai d’instruction applicable, et du fait qu’en l’absence de décision expresse au terme de ce nouveau délai, un permis tacite pourrait naître.

À défaut d’information, l’instruction initiale poursuit son cours. Le pétitionnaire peut donc se trouver titulaire d’un permis de construire tacite à l’expiration du délai d’instruction initial (CE, 14 novembre 2025, n°496754).

Portée : ce que doivent retenir pétitionnaires et communes

L’arrêt Commune de Gorbio II (14 novembre 2025) sécurise une idée simple : la commune dispose d’un levier lorsqu’un dossier est modifié tardivement ou de façon importante, mais ce levier n’est efficace que si elle notifie clairement au demandeur qu’un nouveau délai s’applique.

À l’inverse, si cette information n’est pas donnée, le risque est celui d’un « effet boomerang » : le délai initial continue et un tacite peut naître malgré les modifications.

Impact pratique

Pour les particuliers / porteurs de projet

À faire

  • Anticiper : déposer vos modifications le plus tôt possible pendant l’instruction.
  • Surveiller le calendrier : notez la date d’expiration du délai d’instruction initial.
  • En cas de dépôt tardif, vérifier si la commune vous notifie un nouveau délai (sinon, le délai initial peut continuer).

À éviter

  • Déposer des pièces majeures « au dernier moment » sans stratégie : cela peut ouvrir un débat sur la notion de nouvelle demande.
  • Supposer automatiquement que “tout repart à zéro” : ce n’est pas le principe rappelé par le Conseil d’État.

Pour les collectivités

À faire

  • Qualifier la modification : peut-elle raisonnablement être instruite dans le délai initial au vu de sa date/ampleur/objet ?
  • Si vous estimez être saisie d’une nouvelle demande, notifier le pétitionnaire du nouveau délai d’instruction.
  • Sécuriser la traçabilité : conserver la preuve de l’information donnée au demandeur.

À éviter

  • Traiter le dossier comme une nouvelle demande “en interne” sans information formalisée : c’est précisément ce qui expose au risque de tacite.

Pour d’autres contenus liés aux pratiques des communes, vous pouvez consulter : Collectivités & police du maire.

Checklist opérationnelle

Étape Point de vigilance
1. Dépôt de modifications Déposer avant la décision expresse ou la naissance d’une décision tacite (condition temporelle).
2. Nature des modifications Vérifier qu’elles ne changent pas la nature même du projet (condition matérielle).
3. Impact sur les délais Principe : pas d’impact. Exception : si l’instruction ne peut pas être menée dans le délai initial, la commune peut qualifier une nouvelle demande.
4. Information du pétitionnaire Si nouvelle demande : la commune doit informer le pétitionnaire du nouveau délai, sinon le délai initial continue (risque de tacite).

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Vous pouvez aussi consulter mes pages dédiées : Urbanisme à Montpellier.