Cabinet Maître Victor TELES · Barreau de Montpellier

Avocat en droit de l’urbanisme à Montpellier

Maître Victor TELES, avocat au barreau de Montpellier, assiste particuliers, entreprises et collectivités dans tous les litiges d’urbanisme : permis de construire refusé ou contesté, recours d’un voisin, contestation de PLU, infraction ou expropriation. Il intervient devant le tribunal administratif de Montpellier, la cour administrative d’appel de Toulouse et le Conseil d’État. Le délai pour agir est en principe de deux mois : mieux vaut consulter vite.

Le contentieux de l’urbanisme est l’un des plus techniques du droit public : délais courts, règles de procédure strictes (PLU, Code de l’urbanisme), enjeux financiers importants. Le cabinet vous aide à comprendre vos options et à agir dans les temps.

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Hérault, Gard, Aude, P.-O., LozèreTA Montpellier & CAA ToulouseRéponse sous 24 h

L’essentiel du contentieux de l’urbanisme

Délai de recours des tiers2 mois à compter du 1er jour d’affichage continu du panneau sur le terrain (art. R. 600-2 c. urb.)

Notification du recoursSous 15 jours à la mairie et au titulaire du permis (art. R. 600-1 c. urb.)

Recours gracieux : 1 moisEt il ne proroge plus le délai contentieux (art. L. 600-12-2, réforme 2025)

ForclusionPlus aucun recours des tiers 6 mois après l’achèvement des travaux (art. R. 600-3)

Construction sans permisJusqu’à 300 000 € d’amende et 6 mois d’emprisonnement (art. L. 480-4 c. urb.)

JuridictionsTA de Montpellier, puis CAA de Toulouse (depuis le 1er mars 2022), puis Conseil d’État

Contentieux du permis de construire

Contester ou défendre une autorisation d’urbanisme

Qu’il s’agisse d’attaquer un permis délivré à un voisin ou de défendre votre propre autorisation face à un recours, les délais sont courts et les règles de procédure strictes. Maître TELES intervient à Montpellier et dans tout l’Hérault à chaque étape.

Contester le permis de construire d’un voisin

Le recours en annulation doit être exercé dans un délai de deux mois à compter de l’affichage du panneau sur le terrain (art. R. 600-2), et notifié à la mairie et au bénéficiaire dans les 15 jours (art. R. 600-1). Le cabinet analyse les documents d’urbanisme applicables (PLU, PLUi de Montpellier Méditerranée Métropole), vérifie la conformité du projet (hauteur, implantation, prospect, stationnement) et identifie les moyens d’annulation les plus solides.

Défendre votre permis de construire attaqué

Votre permis fait l’objet d’un recours d’un tiers (voisin, association) ? Le cabinet prépare votre défense au fond, vérifie la recevabilité du recours (intérêt à agir, délais, notification R. 600-1) et met en œuvre, si besoin, un permis modificatif de régularisation. En cas de recours manifestement abusif, des dommages-intérêts peuvent être demandés (art. L. 600-7).

Refus de permis de construire : que faire ?

Un refus peut être contesté par recours contentieux devant le tribunal administratif de Montpellier dans les deux mois, éventuellement précédé d’un recours gracieux auprès du maire — à former désormais dans le délai d’un mois, et sans effet sur le délai contentieux. Le cabinet analyse les motifs du refus, vérifie leur bien-fondé au regard du PLU et du Code de l’urbanisme et prépare la requête. Un référé-suspension peut être introduit en parallèle si l’urgence le justifie.

À jour de la réforme 2025. La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 a créé l’article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme (en vigueur depuis le 28 novembre 2025) : le recours gracieux ou hiérarchique contre une décision relative à une autorisation d’urbanisme doit désormais être formé dans un délai d’un mois ; le silence gardé plus de deux mois par l’administration vaut rejet ; surtout, ce recours ne proroge plus le délai de recours contentieux. La requête devant le tribunal administratif doit donc être déposée dans les deux mois, sans attendre la réponse au recours gracieux.

Délai de recours : calcul & forclusion Qui peut contester ? (intérêt à agir)Les 5 motifs de refus fréquents

Documents d’urbanisme

PLU, PLUi, plans de prévention : comprendre et contester

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU/PLUi de Montpellier Méditerranée Métropole) définit les règles de constructibilité de chaque parcelle : zone (U, AU, A, N), hauteur, emprise au sol, implantation, espaces verts. Ces documents sont contestables devant le tribunal administratif.

Quand contester le PLU ?

Parcelle classée inconstructible (zone A ou N) sans justification suffisante
Zonage ou règlement qui empêche votre projet de construction
Modification ou révision du PLU affectant la valeur ou l’usage de votre terrain
Erreurs manifestes du PLU (zonage incohérent, classement arbitraire)

Plans de prévention des risques (PPR)

L’Hérault est fortement concerné par les PPR naturels : inondations (PPRi des bassins du Lez, de la Mosson, de l’Orb), feux de forêt dans l’arrière-pays. Ces contraintes de constructibilité peuvent être contestées si elles sont disproportionnées ou mal fondées.

Construire en zone A ou N Le maire ne respecte pas le PLU Emplacement réservé : vos droits

Infractions d’urbanisme

Droit pénal et judiciaire de l’urbanisme

Construire sans permis, ne pas respecter les prescriptions du permis ou un arrêté interruptif de travaux constitue une infraction pénale (art. L. 480-4 du Code de l’urbanisme). La commune ou la préfecture peut dresser un procès-verbal et engager des poursuites. Les sanctions vont de l’amende à la remise en état sous astreinte.

Tribunal correctionnel & tribunal judiciaire

Représentation à l’audience en cas de poursuites pour infraction au Code de l’urbanisme, défense face à une action civile de la commune ou d’un voisin (démolition, remise en état) : analyse de la régularité de la constatation, de la prescription, des possibilités de régularisation et de la proportionnalité de la demande de démolition.

Régularisation & expropriation

Aide à la régularisation des constructions existantes (permis modificatif, déclaration préalable de régularisation, réponse aux mises en demeure, contestation d’astreinte administrative) et défense des propriétaires face à une déclaration d’utilité publique (contestation de l’enquête publique, de l’arrêté de cessibilité et de l’indemnisation devant le juge de l’expropriation).

Guides pratiques

Le contentieux de l’urbanisme, pas à pas

Des fiches détaillées pour chaque étape et chaque situation. Cliquez sur celle qui correspond à votre cas.

Attaquer un permis de construire

Défendre son projet

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PLU, propriété & voisinage

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Outils & secteurs

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Aide juridictionnelle possible selon éligibilité. Tarifs TTC. Les honoraires d’une mission sont fixés par convention écrite avant toute intervention.

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Questions fréquentes

Urbanisme : vos questions

Comment contester le permis de construire d’un voisin ?

Le recours doit être exercé dans un délai de deux mois à compter du premier jour d’affichage continu du panneau de chantier sur le terrain (article R. 600-2 du Code de l’urbanisme). Il faut justifier d’un intérêt à agir (subir une atteinte directe aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de votre bien). Le recours doit être notifié à la mairie et au titulaire du permis dans les 15 jours de son dépôt (article R. 600-1).

Quel est le délai pour attaquer un permis de construire ?

Le délai est de deux mois à compter du premier jour d’affichage continu et régulier du panneau sur le terrain. Si l’affichage est incomplet ou irrégulier, le délai ne court pas. Attention : passé un délai de six mois après l’achèvement des travaux, plus aucun recours des tiers n’est possible, même en cas d’affichage irrégulier (article R. 600-3).

Un recours gracieux prolonge-t-il le délai de recours en urbanisme ?

Non, plus depuis la réforme de 2025. La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 (article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme) prévoit que le recours gracieux ou hiérarchique contre une décision relative à une autorisation d’urbanisme doit être formé dans un délai d’un mois, que le silence gardé plus de deux mois vaut rejet, et qu’il ne proroge plus le délai de recours contentieux. Il faut donc saisir le tribunal administratif dans les deux mois, sans attendre la réponse de l’administration, sous peine de forclusion. C’est une différence majeure avec le droit administratif général, où le recours gracieux conserve le délai.

Mon permis de construire a été refusé : que faire ?

Vous pouvez saisir le tribunal administratif de Montpellier d’un recours en annulation dans un délai de deux mois. Un recours gracieux auprès du maire reste possible pour ouvrir un dialogue, mais il doit désormais être formé dans un délai d’un mois et il ne suspend plus le délai contentieux (article L. 600-12-2) : préparez le recours au fond en parallèle. Si les motifs de refus sont manifestement illégaux, le recours contentieux est à privilégier, au besoin assorti d’un référé-suspension.

Peut-on construire sans permis ? Quels sont les risques ?

Construire sans permis est une infraction pénale (article L. 480-4 du Code de l’urbanisme), passible d’une amende pouvant atteindre 300 000 € et d’une peine de 6 mois d’emprisonnement. Le tribunal peut ordonner la démolition et la remise en état sous astreinte, et la commune prendre un arrêté interruptif de travaux. La régularisation est parfois possible par permis modificatif ou déclaration préalable.

Comment faire un référé-suspension en urbanisme ?

Le référé-suspension (article L. 521-1 du code de justice administrative) permet d’obtenir la suspension d’un permis en quelques jours. Il faut démontrer l’urgence (les travaux vont commencer et causer un préjudice difficilement réversible) et un doute sérieux sur la légalité du permis. Le référé doit être accompagné d’un recours au fond. C’est un outil puissant pour bloquer un chantier avant que les travaux ne soient trop avancés.

Faut-il un permis ou une déclaration préalable pour mes travaux ?

Cela dépend de la surface de plancher ou de l’emprise au sol créée. En principe, une déclaration préalable suffit jusqu’à 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine d’un PLU pour une extension) ; au-delà, un permis de construire est requis. D’autres critères entrent en jeu (secteur protégé, changement de destination). En cas d’erreur, les risques sont réels : voir nos fiches dédiées.

Article actualisé en juillet 2026.

Chaque situation est unique et appelle une analyse personnalisée. Cette page a une vocation strictement informative et ne constitue pas une consultation juridique. Les honoraires sont fixés par convention écrite avant toute intervention, conformément au règlement intérieur national de la profession d’avocat.

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