En droit de l’urbanisme, la question revient souvent : en cas de difficulté, la mairie doit-elle délivrer un permis en l’assortissant de prescriptions spéciales plutôt que de refuser ? Le Conseil d’État répond clairement : non. Dans un arrêt du 18 novembre 2025 (n° 496237), il confirme que les prescriptions sont une faculté et non une obligation, y compris dans le cadre de l’article R.111-2 (sécurité/salubrité). Pour les porteurs de projets à Montpellier et dans l’Hérault, cela change la stratégie en cas de refus : l’argument “vous auriez dû prescrire” ne suffit pas.

Pour aller plus loin sur les démarches et contentieux locaux : Urbanisme à Montpellier.

Les faits

Une société civile de construction-vente (“Le Domaine Clemenceau”) avait sollicité deux permis de construire pour des projets similaires sur les mêmes parcelles. Le maire de Meaux a refusé ces permis (arrêtés des 23 septembre 2022 et 1er mars 2023). Le litige portait notamment sur un refus fondé sur l’article R.111-2, à propos d’un sous-dimensionnement des éléments de défense extérieure contre l’incendie (DECI), point que le juge du fond avait estimé pouvoir être “corrigé” par une prescription.

La procédure

Le tribunal administratif de Melun a annulé les refus et a enjoint au maire de délivrer les permis. La commune s’est pourvue en cassation. Le Conseil d’État joint les pourvois et statue par une seule décision.

La question posée

Un pétitionnaire peut-il obtenir l’annulation d’un refus en soutenant que l’administration aurait dû délivrer le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales destinées à lever la difficulté de conformité — y compris lorsque le refus est fondé sur R.111-2 (salubrité/sécurité publique) ?

La solution du Conseil d’État

Conformité du projet : le cadre de l’article L.421-6

Le Conseil d’État rappelle qu’il appartient à l’autorité compétente de s’assurer de la conformité du projet aux règles d’urbanisme visées par l’article L.421-6 du code de l’urbanisme, et de n’autoriser que des projets conformes.

Prescriptions : une faculté, pas une obligation

L’administration peut délivrer l’autorisation en l’assortissant de prescriptions spéciales, à condition que celles-ci n’impliquent que des modifications précises et limitées et ne nécessitent pas la présentation d’un nouveau projet. Mais cette possibilité n’est jamais une obligation : le pétitionnaire ne peut pas utilement soutenir que l’autorisation aurait dû être délivrée sous prescriptions pour obtenir l’annulation d’un refus.

Application concrète dans l’arrêt du 18 novembre 2025 : le tribunal administratif a commis une erreur de droit en jugeant que, sous R.111-2, le sous-dimensionnement de la DECI ne pouvait pas légalement justifier un refus au motif qu’une prescription reprenant les préconisations du SDIS aurait été possible. Le Conseil d’État annule les jugements et renvoie les affaires au tribunal administratif.

La portée pratique (y compris pour R.111-2)

Cet arrêt s’inscrit dans la logique de l’avis AEI Promotion du 11 avril 2025 : même lorsque les textes (comme R.111-2) évoquent l’hypothèse d’un projet “accepté sous réserve de prescriptions spéciales”, cela ne crée pas, par principe, une obligation pour l’administration de “chercher” une prescription avant de refuser.

Autrement dit : en contentieux, l’argument consistant à dire “la mairie devait prescrire” ne suffit pas, à lui seul, à faire tomber un refus. La contestation doit viser la légalité du motif de refus (erreur de fait, erreur d’appréciation, insuffisance de motivation, mauvaise application de la règle, etc.).

Impact pratique

Pour les particuliers / porteurs de projet : à faire / à éviter

À faire

• Anticiper les points “sécurité / accès / incendie” (R.111-2) dès le dépôt, surtout en zones contraintes.
• En cas de difficulté signalée pendant l’instruction, travailler une réponse technique solide (pièces complémentaires, ajustements du projet) plutôt que miser sur “des prescriptions”.
• En cas de refus, concentrer le recours sur les erreurs du refus (faits, appréciation, motivation), pas sur l’idée que la mairie “devait prescrire”.
• Se faire accompagner si le dossier est sensible : Consultation flash.

À éviter

• Fonder l’argumentaire principal uniquement sur : “il suffisait d’ajouter une prescription”.
• Négliger la cohérence entre pièces (notice, plans, accès, stationnement, eau incendie) : ce sont souvent des angles d’attaque décisifs.

Pour les collectivités : à faire / à éviter

À faire

• Sécuriser la motivation du refus, notamment quand il est fondé sur R.111-2 (risque salubrité/sécurité) et sur les règles du PLU.
• Éviter les motivations “trop courtes” : le juge contrôle la légalité et la cohérence des motifs retenus.
• En cas de contentieux, articuler clairement le raisonnement (règle applicable → faits du dossier → conséquences juridiques).

À éviter

• Penser que l’absence d’obligation de prescrire dispense de justifier précisément le refus.
• Laisser subsister une ambiguïté entre législation “technique” et fondements urbanistiques : le raisonnement doit rester juridiquement rattaché au code de l’urbanisme quand il est invoqué.

Pour les communes et EPCI : ressources utiles sur les pouvoirs locaux Collectivités & police du maire.

Checklist opérationnelle

⚠️ Ce contenu ne constitue pas un conseil juridique. Chaque situation dépend des pièces du dossier, du PLU applicable et du contexte local.

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Références : CE, 18 novembre 2025, n° 496237 ; CE, avis, Section, 11 avril 2025, Société AEI Promotion, n° 498803 (Lebon) ; CE, 26 juin 2019, n° 412429.