Obtenir une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager ou permis de démolir) peut devenir un vrai parcours. La sécurité juridique d’une demande d’autorisation d’urbanisme se joue souvent dès l’amont : interprétation du PLU, délais d’instruction, exigences de la collectivité. Et parfois, la procédure n’aboutit pas (refus de permis, opposition à déclaration préalable, sursis à statuer). Voici des outils concrets pour sécuriser votre dossier et limiter le risque de contentieux.

Pourquoi les autorisations d’urbanisme posent parfois difficulté ?

La phase d’obtention d’une autorisation peut générer des difficultés, notamment :

• la conformité aux règles d’urbanisme et l’interprétation du PLU ;
• les délais d’instruction ;
• les exigences formulées par la collectivité en cours d’instruction.

Ces difficultés peuvent conduire à un refus de permis de construire, une opposition à déclaration préalable, ou encore un sursis à statuer. Elles peuvent aussi déclencher des contentieux.

Les principaux outils pour renforcer la sécurité juridique

Plusieurs leviers permettent de sécuriser une demande d’autorisation d’urbanisme. Les principaux sont : le certificat d’urbanisme, l’audit, l’assistance pendant l’instruction, les attestations et les négociations.

La question à se poser

Comment réduire le risque de refus, d’opposition, de sursis à statuer, ou de recours après obtention, tout en gardant un projet réalisable et conforme ?

1) Le certificat d’urbanisme

Les deux types de certificat d’urbanisme

Il existe deux types de certificat d’urbanisme :

• le CUa (ou certificat d’urbanisme “informationnel”), qui permet de connaître les règles d’urbanisme applicables à un terrain ;
• le CUb (ou certificat d’urbanisme “opérationnel”) qui, en plus des informations du CUa, indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’une opération donnée.

La demande de certificat d’urbanisme est à déposer en mairie, dans la commune où se situe l’immeuble. Le délai d’instruction est d’un mois pour un CUa et de deux mois pour un CUb. À la fin du délai d’instruction, naît un certificat d’urbanisme tacite, à l’exclusion du volet opérationnel dans ce cas.

L’effet du certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme apporte de la sécurité juridique car il cristallise les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété. Ces règles sont ainsi “gelées” pour toute demande d’autorisation déposée pendant 18 mois à compter de la délivrance du certificat.

Cela permet de se prémunir d’une évolution défavorable des règles. Cette cristallisation fonctionne même si la demande déposée dans les 18 mois n’est pas complète (CE, 18 novembre 2024, Société Panorama, n°476298).

Un “panachage” est également possible entre les règles cristallisées et les règles normalement en vigueur, à certaines conditions (CE, 6 juin 2025, Commune des Lilas, n°491748).

Les exceptions à l’effet du certificat d’urbanisme

• Les règles préservant la sécurité ou la salubrité publique ne sont pas figées.
• La délivrance d’un certificat d’urbanisme n’empêche pas nécessairement l’administration d’opposer un sursis à statuer si les conditions le permettant sont réunies à la date de délivrance du certificat.
  

2) L’audit du permis de construire (ou de la déclaration préalable)

L’audit d’une demande (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager, permis de démolir) a pour objet de vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme. L’objectif est simple : augmenter les chances d’obtenir l’autorisation et réduire le risque de refus ou de recours.

L’avocat vérifie notamment la complétude du dossier et le respect des règles applicables (PLU, RNU, plan de prévention des risques, etc.). Il formule des recommandations concrètes pour améliorer la conformité du projet.

Un audit peut aussi porter sur des aspects de droit privé : distances, servitudes (vue, plantations, passage, etc.) et risque de trouble anormal de voisinage.

3) L’assistance pendant l’instruction

L’assistance pendant l’instruction peut prendre plusieurs formes :

• une mission complète : dépôt de la demande et suivi de l’instruction (délais, demandes de pièces, échanges avec le service instructeur) ;
• des réunions avec le service urbanisme pour discuter des points de conformité ;
• des notes écrites jointes au dossier pour démontrer la conformité du projet aux règles d’urbanisme.

L’enjeu est de piloter la procédure, d’anticiper les difficultés et de répondre efficacement aux demandes en cours d’instruction.

4) Les attestations (sécuriser après l’obtention)

Une fois l’autorisation obtenue, la sécurisation passe d’abord par un affichage régulier sur le terrain. C’est ce qui permet de déclencher le délai de recours.

Pour la preuve, il est recommandé de faire réaliser trois constats de commissaire de justice : au premier jour de l’affichage, à 30 jours, puis à l’échéance des deux mois du délai de recours.

Ensuite, des attestations peuvent être sollicitées pour démontrer que l’autorisation est purgée du risque de recours et de retrait (souvent dans le cadre d’un financement) :

• Attestation de non-recours à demander au greffe de la juridiction administrative compétente, à compter de l’expiration du délai de recours ;
• Attestation de non-retrait à demander à l’administration ayant délivré l’autorisation, après l’expiration du délai de retrait, soit trois mois à compter de la délivrance.

5) Les négociations (en cas de recours d’un tiers)

Les négociations sont souvent un outil précieux lorsque des tiers, essentiellement des voisins, attaquent un permis de construire. L’objectif peut être d’obtenir l’abandon du recours en contrepartie d’engagements (indemnité et/ou modification du projet).

Cela suppose la rédaction d’un protocole transactionnel. Sa rédaction est essentielle et doit être juridiquement sécurisée, pour éviter un nouveau contentieux ou des conséquences indésirables.

Conclusion : mixer les outils pour maximiser la sécurité

Il existe plusieurs outils permettant de sécuriser les demandes d’autorisations d’urbanisme. Les principaux sont :

• le certificat d’urbanisme ;
• l’audit (autant que possible avant dépôt) ;
• l’assistance pendant l’instruction ;
• les attestations ;
• les négociations.

Ces outils peuvent naturellement être combinés, afin d’accroître au maximum la sécurité juridique de votre demande et de votre autorisation.

Impact pratique

Pour les particuliers (maison, extension, piscine, division, etc.)

Pour les collectivités (instruction, sécurisation des décisions)

Pour aller plus loin : Urbanisme Montpellier • Collectivités & police du maire

Checklist : sécuriser votre autorisation d’urbanisme

• Avant dépôt : certificat d’urbanisme si utile + audit du dossier.
• Pendant l’instruction : suivi des délais + réponse stratégique aux demandes.
• Après obtention : affichage + constats + attestations non-recours / non-retrait.
• En cas de recours : analyse + négociation + protocole transactionnel sécurisé.

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