Lorsque vous envisagez de construire ou d’aménager un bien immobilier, vous devez tenir compte non seulement des règles d’urbanisme, mais aussi des servitudes qui peuvent peser sur votre terrain. Ces contraintes peuvent fortement limiter vos droits à bâtir. Voici un tour d’horizon des servitudes les plus courantes et de leurs conséquences.
I. Qu’est-ce qu’une servitude ?
Une servitude est une charge imposée sur un fonds (terrain) au profit d’un autre fonds ou d’une collectivité. Elle peut être :
- Privée (ex : droit de passage entre voisins),
- Publique (ex : alignement, protection du patrimoine, passage de réseaux).
Certaines sont visibles au cadastre, d’autres résultent d’accords entre particuliers ou de décisions administratives.
II. Les principales servitudes qui peuvent limiter votre droit de construire
Voici les servitudes les plus courantes en matière d’urbanisme :
- Servitude de passage : obligation de laisser un accès au fond voisin enclavé,
- Servitude de vues : distances à respecter pour l’ouverture de fenêtres donnant chez un tiers,
- Servitude non aedificandi : interdiction de construire sur une bande de terrain,
- Servitude d’utilité publique : protection de monuments historiques, servitude aéronautique, PPRN…
Ces servitudes peuvent interdire une construction, limiter la hauteur ou imposer une implantation différente.
-> Focus législatif sur la servitude de vue
III. Comment savoir si votre terrain est concerné ?
Il est essentiel de vérifier :
- Le cadastre et le règlement d’urbanisme,
- L’état hypothécaire (servitudes privées),
- Les cartes communales ou PLU,
- Les documents remis par le vendeur (diagnostics, acte notarié).
Une servitude peut apparaître même en l’absence de mention expresse si elle est « apparente et continue ».
IV. Peut-on contester ou faire supprimer une servitude ?
Certaines servitudes peuvent être :
- Négociées ou modifiées par accord amiable,
- Prescrites si non exercées pendant 30 ans (servitude de passage),
- Contestées en justice si elles sont abusives ou irrégulières.
Un avocat peut vous aider à analyser la validité de la servitude et à envisager les recours.
V. Conclusion
Les servitudes peuvent fortement impacter un projet de construction. Il est primordial de les identifier dès l’achat d’un terrain ou avant tout dépôt de permis.
Vous rencontrez un problème lié à une servitude ? Contactez un avocat en droit de l’urbanisme pour étudier votre situation.