En contentieux d’urbanisme, l’urgence en référé-suspension contre un refus de permis de construire était souvent le point dur : il fallait la démontrer, pièce par pièce. La loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 (dite « loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement ») change la donne : l’urgence est désormais présumée lorsque vous attaquez une opposition à déclaration préalable ou un refus de permis et que vous formez un référé-suspension.

Ce décryptage est rédigé pour les porteurs de projets et les collectivités (Montpellier, Hérault, Gard, Aude), avec un focus pratique. Pour une analyse de dossier : Urbanisme Montpellier.

Contexte : l’urgence en référé-suspension, à quoi ça sert ?

Le référé-suspension (article L.521-1 du code de justice administrative) permet de demander au juge des référés de suspendre provisoirement l’exécution d’une décision administrative, en attendant que le tribunal juge le recours au fond. Deux conditions classiques : l’urgence et un doute sérieux sur la légalité.

En urbanisme, la question de l’urgence est stratégique : sans urgence, pas de suspension, même si le dossier est solide sur le fond.

Avant 2025 : un régime à deux vitesses

1) Contre un permis accordé : l’urgence était déjà « en principe » caractérisée

Pour les recours dirigés contre un permis de construire (ou d’aménager / de démolir) accordé, le Conseil d’État rappelle que la construction d’un bâtiment présente un caractère difficilement réversible : l’urgence est donc en principe satisfaite en référé-suspension.

Cette logique est encadrée : il ne peut en aller autrement qu’en présence de circonstances particulières, appréciées globalement par le juge des référés (CE, 6 octobre 2021, n°445733).
Source (décision) : Légifrance – CE, 6 octobre 2021, n°445733.

2) Contre un refus de permis : l’urgence devait être démontrée

À l’inverse, lorsque le pétitionnaire attaquait un refus de permis, l’urgence n’était pas présumée : le juge devait apprécier concrètement, au vu des justificatifs, si les effets du refus caractérisaient une urgence justifiant une suspension immédiate.

Le Conseil d’État l’illustre notamment en rappelant que le juge des référés apprécie l’urgence « concrètement » et « objectivement », au regard de l’ensemble des circonstances (CE, 4 février 2025, n°494180).
Source (décision) : Conseil d’État – CE, 4 février 2025, n°494180.

La question juridique

Quand un projet se heurte à une décision négative (opposition à DP, refus de permis de construire, d’aménager ou de démolir), le pétitionnaire doit souvent agir vite. Mais fallait-il encore prouver l’urgence — ce qui, en pratique, pouvait être difficile — pour obtenir une suspension ?

Depuis la loi du 26 novembre 2025 : présomption d’urgence contre les décisions négatives

Le nouvel article L.600-3-1 du code de l’urbanisme

L’article 26 de la loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 insère un nouvel article L.600-3-1 dans le code de l’urbanisme : lorsque le recours vise une opposition à déclaration préalable ou un refus de permis (construire / aménager / démolir), et qu’il est assorti d’un référé-suspension, la condition d’urgence est présumée satisfaite.

Source (texte) : Légifrance – Loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 et Légifrance – Code de l’urbanisme, art. L.600-3-1.

À partir de quand ?

Le texte précise que l’article L.600-3-1 s’applique aux référés introduits après la publication de la loi.

Une présomption renversable ? ⚠️ À confirmer par la jurisprudence

La loi instaure une présomption d’urgence, mais elle ne détaille pas ses modalités de renversement. Par analogie avec la construction jurisprudentielle applicable aux permis accordés, il est possible que des « circonstances particulières » puissent être invoquées pour contester l’urgence. ⚠️ À confirmer au fil des premières décisions rendues sur L.600-3-1.

Portée : ce que la réforme change (et ce qu’elle ne change pas)

  • Changement majeur : en cas de refus (ou opposition à DP), l’urgence n’est plus un obstacle probatoire systématique : elle est présumée.
  • Ce qui reste : il faut toujours un moyen propre à créer un doute sérieux sur la légalité du refus pour obtenir la suspension.
  • Permis accordés : la logique d’urgence « en principe » reconnue en jurisprudence demeure (CE, 6 octobre 2021, n°445733).

Impact pratique

Pour les particuliers / porteurs de projets

À faire

  • Préparer le dossier « fond » (moyens de légalité) avec autant de rigueur que le calendrier.
  • Joindre immédiatement les pièces utiles (dossier de demande, refus motivé, échanges, avis ABF/SDIS, etc.).
  • Anticiper la stratégie globale (référé + recours au fond) et les enjeux du projet.
  • Si besoin : Consultation flash pour cadrer rapidement l’angle contentieux.

À éviter

  • Penser que la présomption d’urgence « suffit » : sans doute sérieux, pas de suspension.
  • Déposer un référé sans dossier technique/juridique solide sur les règles opposées.
  • Laisser filer le temps sur les autres délais applicables au recours au fond.

Pour les collectivités

À faire

  • Soigner la motivation et la traçabilité (pièces, avis, règles appliquées, cohérence du raisonnement).
  • Préparer la défense « doute sérieux » (là où le débat va se concentrer plus souvent).
  • Évaluer les risques contentieux en amont sur les refus sensibles.
  • Pour d’autres sujets de police administrative : Collectivités & police du maire.

À éviter

  • Sous-estimer la probabilité d’un référé : le filtre « urgence » devient moins dissuasif en cas de refus.
  • Raisonner uniquement « procédure » : le juge regardera surtout la solidité des motifs.

Checklist express (référé contre un refus)

Étape Objectif Pièces / points clés
1. Identifier la décision Qualifier le refus / opposition et sa portée Arrêté / décision d’opposition, date, motifs, pièces visées
2. Construire le « doute sérieux » Rendre crédible l’illégalité Règles d’urbanisme, erreurs de droit / fait, procédure, motivation
3. Déposer le référé Demander la suspension Requête L.521-1 + pièces ; urgence présumée (L.600-3-1)
4. Anticiper la défense Répondre aux arguments adverses Intérêt public, circonstances particulières (si invoquées), faisabilité

Note : ce tableau est un repère pratique. Chaque dossier impose une analyse sur pièces.

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