L’arrêt du Conseil d’État du 6 juin 2025 (n°491748) précise les effets du certificat d’urbanisme au regard de la « cristallisation » (art. L.410-1 du code de l’urbanisme). Question centrale : faut-il juger une demande de permis uniquement à l’aune des règles « figées » à la date du certificat, ou peut-on aussi obtenir le permis si le projet respecte les règles en vigueur le jour de la décision ? Focus pratique pour Montpellier, l’Hérault et le Gard.
Lien public : texte intégral sur Legifrance.
Faits
Un certificat d’urbanisme a été délivré le 22 octobre 2018 pour un terrain sis 45, rue du Tapis Vert (Les Lilas). Le PLUi d’Est Ensemble a été arrêté le 4 février 2020 et est entré en vigueur le 27 mars 2020. Le 21 avril 2020, la pétitionnaire a déposé une demande de permis pour un immeuble de dix logements avec neuf places en sous-sol, après démolition d’ouvrages existants. Par arrêté du 23 octobre 2020, le maire a refusé le permis.
Procédure
Par jugement du 7 avril 2022, le TA de Montreuil a annulé le refus et enjoint de délivrer le permis dans un mois. La CAA de Paris, par arrêt du 14 décembre 2023, a annulé ce jugement et rejeté la demande. Saisie du pourvoi, la Haute juridiction annule l’arrêt de la CAA et renvoie l’affaire devant elle.
Question
L’article L.410-1 garantit-il seulement l’examen d’une demande de permis au regard des règles « cristallisées » à la date du certificat, au risque d’écarter les règles en vigueur à la date de la décision ? Ou bien le pétitionnaire peut-il obtenir le permis si son projet est conforme aux règles applicables le jour où l’autorité statue ?
Solution
Le Conseil d’État rappelle que l’article L.410-1 garantit au titulaire d’un certificat d’urbanisme, pendant dix-huit mois, le droit de voir sa demande examinée au regard des règles en vigueur à la date du certificat (hors règles de sécurité/salubrité). Mais ces dispositions n’ont ni pour objet ni pour effet de le priver du droit d’obtenir un permis :
- si le projet est conforme aux règles applicables à la date de la décision ;
- ou, s’il ne l’est pas à certaines de ces règles (hors sécurité/salubrité) ou à une partie divisible d’entre elles, lorsqu’il l’est aux règles de même objet applicables à la date du certificat.
En jugeant que seules les anciennes règles (PLU communal à la date du certificat) s’appliquaient et en écartant le règlement du PLUi, la CAA a commis une erreur de droit.
Portée
La « cristallisation » n’est pas un piège : elle garantit un socle d’examen et laisse la possibilité d’obtenir le permis si les règles en vigueur à la date de décision sont plus favorables (ou si, pour une partie divisible, le projet respecte les règles de même objet « cristallisées »). Le Conseil d’État ne délivre pas le permis : il casse l’arrêt de la CAA et renvoie l’affaire pour qu’elle statue à nouveau. La commune est condamnée à verser 3 000 € au titre de l’article L.761-1 CJA au profit de la pétitionnaire.
Impact pratique
Pour les particuliers / promoteurs
- Comparer deux jeux de règles : celles « cristallisées » à la date du certificat et celles en vigueur le jour de la décision.
- Identifier les clauses de sécurité/salubrité : elles échappent à la cristallisation.
- Vérifier la divisibilité des exigences : un projet peut satisfaire des règles « cristallisées » pour une partie et des règles nouvelles pour une autre de même objet.
- Argumenter en demande ou en contentieux sur le fondement le plus favorable (date du certificat / date de décision).
Pour les collectivités
- Instruire en double focale : appliquer les règles à la date du certificat et vérifier la conformité aux règles en vigueur à la date de décision.
- Motiver clairement le choix des règles retenues (et la question de la divisibilité / sécurité-salubrité).
- Sécuriser les refus : éviter d’écarter à tort le règlement en vigueur le jour où l’on statue.
Checklist
- CU en cours de validité (18 mois) : dates exactes à tracer.
- Règles applicables à la date du certificat (hors sécurité/salubrité) : repérage par objet.
- Règles applicables à la date de décision : repérage par objet.
- Points de divisibilité : quelles exigences peuvent être isolées par objet ?
- Argumentaire : fondement le plus favorable (CU / décision) et impact sur la motivation.
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Ce contenu ne constitue pas un conseil juridique.
Pour aller plus loin : Urbanisme Montpellier | Collectivités & police du maire