Mis à jour en mars 2026
Une construction sans permis de construire expose son auteur à une amende pénale de 1 200 à 6 000 € par mètre carré de surface construite (article L. 480-4 du code de l'urbanisme), voire à 6 mois d'emprisonnement en cas de récidive. La commune peut également saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition de l'ouvrage dans un délai de 10 ans (article L. 480-14). Toutefois, une régularisation est possible : il suffit de déposer un permis de construire ou une déclaration préalable « a posteriori » auprès de la mairie, à condition que la construction soit conforme aux règles d'urbanisme en vigueur au moment de la demande.
Maître Victor TELES, avocat en droit de l'urbanisme à Montpellier, vous accompagne dans la régularisation de votre construction ou dans la contestation des poursuites devant le tribunal administratif de Montpellier et le tribunal correctionnel. Premier appel de 15 minutes gratuit : 06 83 91 34 82.
Quelles sanctions pour une construction sans permis ?
Construire sans autorisation d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, permis d'aménager) est un délit passible de trois types de sanctions :
Sanctions pénales
| Sanction | Montant / Peine | Base légale |
|---|---|---|
| Amende | 1 200 à 6 000 € par m² de surface construite, ou 300 000 € max si pas de surface créée | Article L. 480-4 du code de l'urbanisme |
| Emprisonnement | 6 mois maximum (en cas de récidive) | Article L. 480-4 |
| Astreinte | Jusqu'à 500 € par jour de retard pour mise en conformité ou démolition | Article L. 480-7 |
| Exécution d'office | L'administration peut faire exécuter les travaux de remise en état aux frais du contrevenant | Article L. 480-9 |
Sanctions civiles
La commune ou un tiers (voisin) peut saisir le tribunal judiciaire pour demander :
- La démolition de la construction illégale (article L. 480-14 du code de l'urbanisme).
- La remise en état des lieux.
- Des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi (perte de vue, d'ensoleillement, de valeur immobilière).
Sanctions administratives
La mairie peut engager une procédure de récolement (vérification de conformité) et ordonner l'arrêt des travaux (article L. 480-2). Elle peut également procéder à une taxation d'office au titre de la taxe d'aménagement, majorée de 80 % (article 1635 quater P du CGI). En savoir plus sur la contestation de la taxe d'aménagement →
Quels sont les délais de prescription ?
Il existe trois délais de prescription distincts selon le type de poursuites :
| Type de prescription | Délai | Point de départ | Base légale |
|---|---|---|---|
| Prescription pénale | 6 ans | Achèvement des travaux | Article 8 du code de procédure pénale |
| Prescription civile | 10 ans | Achèvement des travaux | Article L. 480-14 du code de l'urbanisme |
| Prescription administrative | 10 ans (avec exceptions) | Achèvement des travaux | Article L. 421-9 du code de l'urbanisme |
Attention : La prescription administrative de 10 ans signifie qu'au-delà de ce délai, la mairie ne peut plus refuser un nouveau permis de construire au seul motif que le bâtiment existant a été édifié sans autorisation. Mais cette prescription ne s'applique pas dans certains cas : constructions situées en zone inconstructible, dans un secteur soumis à un risque naturel (PPRN), sur le domaine public ou en zone protégée (monument historique, site classé).
Comment régulariser une construction sans permis ?
La régularisation consiste à obtenir a posteriori l'autorisation d'urbanisme qui aurait dû être sollicitée avant les travaux. La procédure est identique à une demande classique.
Étape 1 — Vérifiez la conformité au PLU
Avant toute démarche, vérifiez que votre construction est conforme aux règles d'urbanisme en vigueur au moment de la demande de régularisation (pas au moment de la construction). Consultez le plan local d'urbanisme (PLU ou PLUi) applicable à votre parcelle : hauteur maximale, emprise au sol, implantation par rapport aux limites séparatives, destination du bâtiment, etc.
Si la construction n'est pas conforme au PLU, la régularisation sera refusée. Il faudra alors envisager une mise en conformité (modification des travaux) ou, dans le pire des cas, la démolition partielle ou totale.
Étape 2 — Déposez une demande de régularisation en mairie
Selon l'ampleur des travaux :
- Déclaration préalable (CERFA n° 13404*12) : pour les constructions de faible ampleur (moins de 20 m² de surface de plancher, ou 40 m² en zone urbaine d'un PLU).
- Permis de construire (CERFA n° 13406*12) : pour les constructions plus importantes ou les changements de destination.
Dans la partie « Courte description du projet », précisez qu'il s'agit d'une demande de régularisation de travaux déjà réalisés. Le dossier comprend les mêmes pièces qu'une demande classique (plans, photos, notice descriptive).
Étape 3 — Attendez la décision de la mairie
Le délai d'instruction est de 1 mois pour une déclaration préalable et de 2 mois pour un permis de construire (3 mois si le projet est situé dans le périmètre d'un monument historique). Si la mairie accepte, les travaux sont régularisés. Si elle refuse, vous pouvez contester le refus devant le tribunal administratif de Montpellier dans un délai de 2 mois.
Important : La régularisation n'efface pas l'infraction pénale. Même si vous obtenez un permis a posteriori, le ministère public peut toujours vous poursuivre pour le délit de construction sans permis. Toutefois, en pratique, la régularisation est généralement prise en compte par le juge pénal pour atténuer la sanction, et elle fait obstacle à une mesure de démolition.
Que faire si vous recevez un procès-verbal d'infraction ?
Lorsque la mairie constate une construction sans permis, un agent assermenté dresse un procès-verbal d'infraction (article L. 480-1 du code de l'urbanisme). Ce PV est transmis au procureur de la République. Voici les réflexes à avoir :
- Ne paniquez pas : le PV ne signifie pas automatiquement une condamnation. Il ouvre une procédure qui peut être longue (12-18 mois en moyenne devant le tribunal correctionnel).
- Engagez immédiatement une procédure de régularisation : déposez un permis de construire ou une déclaration préalable en mairie. La régularisation, même postérieure au PV, sera un argument fort devant le juge.
- Consultez un avocat : la stratégie de défense dépend de votre situation (conformité au PLU, délai de prescription, régularité du PV, proportionnalité de la sanction).
- Vérifiez la régularité du PV : le procès-verbal doit respecter des conditions de forme strictes (droit de visite, identification de l'agent, description précise des travaux). Un PV irrégulier peut entraîner la nullité de la procédure.
Jurisprudence : Le Conseil d'État a récemment rappelé que si un procès-verbal d'infraction est annulé par le juge pénal, la taxe d'aménagement fondée sur ce PV ne peut être maintenue (CE, 15 décembre 2025, n° 472294, Société Domaine de Thanvillé). La contestation du PV peut donc avoir des effets en cascade.
Cas particuliers fréquents
L'abri de jardin, la véranda ou la piscine sans déclaration
Ce sont les infractions les plus fréquentes. Un abri de jardin de plus de 5 m² nécessite au minimum une déclaration préalable. Une piscine de plus de 10 m² également. Une véranda, quelle que soit sa taille, est soumise à déclaration ou permis selon la surface. La régularisation est généralement possible si la construction respecte le PLU.
La construction sur terrain non constructible
Si votre terrain est classé en zone agricole (A) ou naturelle (N) dans le PLU, la régularisation est pratiquement impossible — le permis sera refusé car la construction n'est pas conforme à la destination de la zone. Dans ce cas, vous risquez la démolition. La seule issue peut être d'attendre une révision du PLU reclassant le terrain en zone constructible, ce qui reste aléatoire.
La construction non conforme au permis obtenu
Construire en dépassant les limites du permis (hauteur supérieure, emprise au sol plus grande, modification de façade non autorisée) constitue également une infraction. La régularisation passe par un permis de construire modificatif si les modifications sont mineures, ou par un nouveau permis si elles sont substantielles.
Questions fréquentes
Quelle amende pour une construction sans permis ?
Peut-on régulariser une construction sans permis après les travaux ?
Au bout de combien d'années une construction illégale est-elle prescrite ?
La mairie peut-elle ordonner la démolition de ma construction ?
Combien coûte l'assistance d'un avocat pour régulariser une construction ?
✅ L'essentiel à retenir
- Construire sans permis est un délit passible d'une amende de 1 200 à 6 000 € par m² et de 6 mois d'emprisonnement en cas de récidive (article L. 480-4 du code de l'urbanisme).
- La prescription pénale est de 6 ans à compter de l'achèvement des travaux ; la prescription civile (démolition) est de 10 ans (article L. 480-14).
- La régularisation est possible en déposant un permis ou une déclaration préalable en mairie, à condition que la construction soit conforme au PLU en vigueur.
- La régularisation atténue la sanction pénale et fait obstacle à la démolition, mais n'efface pas l'infraction.
- Un PV d'infraction irrégulier peut entraîner la nullité de la procédure — vérifiez sa régularité avec un avocat.
- La taxe d'aménagement sur travaux sans autorisation est majorée de 80 % mais peut être contestée (CE, 15 décembre 2025, n° 472294).
- Maître Victor TELES intervient devant le tribunal administratif de Montpellier et le tribunal correctionnel pour les infractions d'urbanisme dans l'Hérault, le Gard, l'Aude, la Lozère et le Vaucluse.
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