Publié en octobre 2026
Il n’existe pas « une » prescription pour une construction sans permis, mais trois, qui ne courent ni à la même vitesse ni avec les mêmes effets. L’infraction pénale se prescrit par six ans à compter de l’achèvement des travaux. L’action en démolition de la commune devant le juge judiciaire se prescrit par dix ans (article L. 480-14 du code de l’urbanisme). Et la règle dite des « dix ans » de l’article L. 421-9, qui interdit à la mairie d’opposer l’irrégularité initiale à une demande de travaux ultérieure, ne s’applique pas lorsqu’aucun permis n’a été obtenu alors qu’il était requis.
Autrement dit, après dix ans, une maison construite sans aucun permis n’est plus exposée aux poursuites ni à la démolition demandée par la commune — mais elle reste irrégulière, ce qui bloque extensions, régularisation et parfois vente. Savoir laquelle de ces horloges a réellement tourné, et à partir de quelle date, suppose d’établir la date d’achèvement et la nature exacte des travaux : c’est un travail sur pièces, propre à chaque dossier.
Maître Victor TELES, avocat en urbanisme à Montpellier, intervient sur ces situations — procès-verbal d’infraction, mise en demeure de la mairie, vente bloquée, projet d’extension refusé. Un premier échange téléphonique de 15 minutes, offert, permet de savoir ce qui est encore risqué et ce qui ne l’est plus — réserver un créneau.
Trois prescriptions, trois logiques
Une construction édifiée sans autorisation, ou en méconnaissance de l’autorisation obtenue, expose son propriétaire à trois types de conséquences, portées par trois acteurs différents : le juge pénal, le juge civil saisi par la commune, et la mairie elle-même lorsqu’elle instruit une nouvelle demande. Chacune a son délai.
| Risque | Qui agit | Délai | Point de départ |
|---|---|---|---|
| Poursuites pénales (amende, éventuellement démolition ordonnée par le tribunal correctionnel) | Procureur, sur procès-verbal | 6 ans (art. 8 du code de procédure pénale) | Achèvement des travaux |
| Mise en demeure et astreinte administrative (art. L. 481-1) | Maire | 6 ans, alignés sur la prescription pénale (CE, avis, 24 juillet 2025, n° 503768) | Achèvement des travaux |
| Action civile en démolition ou mise en conformité (art. L. 480-14) | Commune ou intercommunalité, devant le tribunal judiciaire | 10 ans | Achèvement des travaux |
| Opposition de l’irrégularité initiale à une nouvelle demande de travaux (art. L. 421-9) | Mairie, lors de l’instruction | 10 ans — avec des exceptions majeures | Achèvement de la construction |
La prescription pénale : six ans
Construire sans permis, ou sans respecter le permis obtenu, est un délit (article L. 480-4 du code de l’urbanisme). Comme tout délit, il se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise, c’est-à-dire, en règle générale, de l’achèvement des travaux. Tant que ce délai court, un procès-verbal peut être dressé, des poursuites engagées, et le tribunal correctionnel peut ordonner la mise en conformité ou la démolition. Des actes d’enquête ou de poursuite interrompent la prescription et la font repartir.
La prescription de l’action civile de la commune : dix ans
Indépendamment du pénal, la commune (ou l’intercommunalité compétente en matière de PLU) peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans autorisation. Cette action se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux (article L. 480-14). C’est la seule « prescription de dix ans » qui éteint réellement un risque de démolition.
La règle de l’article L. 421-9 : dix ans, mais pas pour tout le monde
Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, la mairie ne peut plus refuser un permis de construire ou s’opposer à une déclaration préalable en invoquant l’irrégularité de la construction initiale. C’est ce texte que l’on résume souvent, à tort, par « au bout de dix ans, c’est régularisé ». Il ne régularise rien : il interdit seulement à l’administration d’opposer le passé au projet nouveau. Et il comporte des exceptions, dont une qui change tout.
Pourquoi « dix ans » ne protège pas une maison construite sans aucun permis
L’article L. 421-9 écarte sa propre protection dans sept cas. Le plus fréquent en pratique : la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors qu’il était requis. La règle des dix ans vise les constructions édifiées sous couvert d’un permis mais non conformes à celui-ci — pas les constructions sans permis du tout.
La distinction à faire dès le départ : une extension non conforme au permis obtenu en 2010 bénéficie, après dix ans, de l’article L. 421-9. Une maison édifiée en 2010 sans aucun permis n’en bénéficie jamais. Dans le second cas, la mairie peut, trente ans plus tard, refuser le permis d’extension, l’autorisation de changer les menuiseries ou la déclaration préalable pour une piscine, au motif que la construction d’origine est irrégulière.
Les autres exceptions tiennent au risque pour les personnes (construction exposant ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures graves), à la localisation (parc national, site classé, domaine public, zones de danger d’un plan de prévention des risques naturels), à l’existence d’une action en démolition déjà engagée, ou à l’absence de consignation de la somme prescrite par l’autorisation.
À l’inverse, pour les travaux soumis à simple déclaration préalable réalisés sans déclaration, la protection de l’article L. 421-9 joue après dix ans : l’exception ne vise que l’absence de permis de construire lorsqu’il était requis. La qualification de l’autorisation qui était exigée à l’époque — permis ou déclaration — est donc décisive, et elle dépend des règles alors en vigueur, pas de celles d’aujourd’hui.
L’avis du Conseil d’État du 24 juillet 2025 : la mairie ne peut plus agir au-delà de six ans
Depuis 2019, le maire dispose de pouvoirs propres contre les constructions irrégulières, sans passer par le juge : mise en demeure de régulariser ou de remettre en conformité, assortie d’une astreinte pouvant atteindre 500 € par jour (article L. 481-1). Jusqu’à quand peut-il les utiliser ? La question, posée par le tribunal administratif de Montpellier à propos d’une construction à Sérignan, dans l’Hérault, a été tranchée par le Conseil d’État dans un avis du 24 juillet 2025 (n° 503768).
La réponse : ces pouvoirs étant subordonnés au constat préalable d’une infraction par procès-verbal, ils ne peuvent plus être mis en œuvre au-delà du délai de prescription de l’action publique, soit six ans à compter de l’achèvement des travaux, sauf acte interruptif. Lorsque des travaux irréguliers ont été réalisés successivement, seuls ceux pour lesquels l’action publique n’est pas prescrite peuvent faire l’objet d’une mise en demeure — et, s’ils ne peuvent être régularisés, les démolitions imposées ne peuvent porter que sur ces travaux-là.
L’avis précise aussi un point souvent mal compris : la demande de régularisation, lorsqu’elle est possible, doit porter sur l’ensemble de la construction, et c’est à ce stade que l’article L. 421-9 — et ses exceptions — entre en jeu pour apprécier si la mairie peut opposer l’irrégularité d’origine.
Prescrit ne veut pas dire régularisé
Une construction dont tous les délais sont expirés n’est plus exposée aux poursuites, à l’astreinte ni à la démolition demandée par la commune. Elle n’en devient pas régulière pour autant. Cette distinction a des conséquences concrètes :
- Les travaux futurs. Toute demande ultérieure (extension, surélévation, changement de destination) conduit la mairie à examiner l’existant. Si l’exception « aucun permis » s’applique, elle peut refuser au motif de l’irrégularité initiale, quelle que soit l’ancienneté.
- La vente. L’irrégularité doit être portée à la connaissance de l’acquéreur. Elle pèse sur le prix, sur la responsabilité du vendeur et sur la capacité de l’acheteur à obtenir ses propres autorisations ou un financement.
- Les voisins. Les actions civiles des tiers — trouble anormal de voisinage, violation d’une servitude ou d’un cahier des charges — obéissent à leurs propres délais, distincts de ceux du code de l’urbanisme.
- L’assurance et le sinistre. Un bâtiment irrégulier peut poser difficulté en cas de sinistre ou de reconstruction après destruction.
C’est pourquoi la question « est-ce prescrit ? » appelle presque toujours une seconde question : « peut-on, et doit-on, régulariser ? ». La réponse dépend de la conformité du bâtiment aux règles d’urbanisme actuelles, de la zone, et de la stratégie du propriétaire.
La date d’achèvement : le fait qui commande tout
Les trois délais partent de l’achèvement des travaux. Pour une construction sans permis, il n’y a par définition ni déclaration d’ouverture de chantier ni déclaration d’achèvement : la date se prouve autrement — factures, photographies aériennes datées, actes notariés, taxe foncière, attestations. La charge de cette preuve pèse sur celui qui invoque la prescription, et l’administration ou le voisin contesteront volontiers une date trop commode.
S’y ajoute une difficulté fréquente : des travaux réalisés par étapes, sur plusieurs années, dont certains sont prescrits et d’autres non. L’avis du 24 juillet 2025 impose alors un traitement travaux par travaux, qui exige une chronologie précise. C’est précisément ce que l’avocat reconstitue avant de dire au propriétaire ce qu’il risque encore — et, le cas échéant, ce qu’il peut opposer à une mise en demeure ou à un refus de permis.
Questions fréquentes
Au bout de combien de temps une construction sans permis est-elle prescrite ?
Une maison construite sans permis il y a plus de dix ans peut-elle encore être démolie ?
La prescription de trente ans existe-t-elle encore en urbanisme ?
Des travaux faits sans déclaration préalable sont-ils soumis aux mêmes règles ?
Le maire peut-il me mettre en demeure de démolir des travaux anciens ?
Puis-je vendre une maison construite sans permis ?
✅ L’essentiel à retenir
- Trois délais distincts : 6 ans (pénal, art. 8 CPP), 6 ans (mise en demeure et astreinte du maire, CE avis 24 juillet 2025), 10 ans (action en démolition de la commune, art. L. 480-14).
- La règle des dix ans de l’article L. 421-9 ne joue pas si la construction a été réalisée sans aucun permis alors qu’il était requis.
- Prescrit ne veut pas dire régulier : les travaux futurs et la vente restent affectés.
- Tout part de la date d’achèvement, qu’il faut prouver ; pour des travaux successifs, chaque étape a sa propre prescription.
- La régularisation, quand elle est possible, porte sur l’ensemble de la construction.
Procès-verbal, mise en demeure, vente bloquée ou projet refusé à cause d’une construction ancienne ?
Avant de répondre à la mairie ou de signer quoi que ce soit, il faut savoir quels délais ont réellement expiré. Maître Victor TELES, avocat en urbanisme à Montpellier, examine votre situation lors d’un premier échange téléphonique de 15 minutes, offert, et vous indique ce que vous risquez encore — et ce que vous pouvez opposer.
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Cet article présente l’état du droit à la date de sa publication et ne constitue pas une consultation juridique. L’application des délais de prescription dépend de la date d’achèvement et de la nature des travaux, qui doivent être établies dossier par dossier.