Surélever une maison non conforme au PLU : la mairie peut-elle encore refuser ?

Publié en novembre 2026

Vous voulez ajouter un étage, aménager les combles, transformer une annexe en pièce à vivre. La maison est ancienne, elle ne respecte pas le recul par rapport à la voie, ou son emprise dépasse ce que le PLU actuel autorise. Jusqu’à l’automne 2025, cette situation suffisait souvent à bloquer le projet. Le législateur a changé la règle pour trois catégories de non-conformités. Voici ce que le texte permet, ce qu’il ne permet pas, et comment réagir si la mairie refuse malgré tout.

Avant la loi : la jurisprudence Sekler bloquait les projets

Depuis l’arrêt Sekler du Conseil d’État (CE, 27 mai 1988, n° 79530), les travaux sur une construction existante non conforme au PLU ne pouvaient être autorisés que dans deux cas : s’ils rendaient l’immeuble plus conforme aux règles méconnues, ou s’ils étaient étrangers à ces règles. En pratique, une surélévation sur une maison implantée trop près de la limite séparative était refusée, parce qu’elle aggravait, par la hauteur ajoutée, une implantation déjà irrégulière. Beaucoup de propriétaires de l’Hérault, dans des centres anciens bâtis bien avant le PLU, se heurtaient à ce raisonnement.

Ce que change l’article L. 111-35

Le texte est court. Lorsqu’une construction régulièrement édifiée fait l’objet d’une demande d’autorisation pour des travaux de surélévation ou de transformation limitée, l’autorisation ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière :

• d’implantation (recul par rapport aux voies, aux limites séparatives, aux autres constructions) ;
• d’emprise au sol ;
• d’aspect extérieur des constructions.

Pour ces trois familles de règles, la jurisprudence Sekler est neutralisée : la mairie ne peut plus vous opposer que la maison existante est mal implantée ou trop large pour refuser l’étage ou la transformation que vous demandez. Le texte s’applique aux demandes instruites depuis le 28 novembre 2025, dans toutes les communes, que le PLU ait ou non été révisé depuis.

Les trois conditions qui restent

1. Une construction « régulièrement édifiée »

C’est la condition qui fait tomber le plus de dossiers. La maison doit avoir été construite conformément à une autorisation, ou à une époque où aucune autorisation n’était requise. Une extension réalisée sans déclaration, un garage transformé sans permis, un étage ajouté « au noir » ne sont pas régulièrement édifiés, et le texte ne les couvre pas. La règle des dix ans de l’article L. 421-9 peut aider dans certains cas, mais elle connaît des exceptions, en particulier lorsque la construction a été réalisée sans aucun permis alors qu’il en fallait un. Avant de déposer la demande, il faut donc reconstituer l’historique administratif de la maison : permis d’origine, déclarations, conformité. C’est une vérification technique, et c’est elle qui décide si vous pouvez invoquer L. 111-35.

2. Une surélévation ou une « transformation limitée »

La surélévation ne pose pas de difficulté de qualification. La « transformation limitée », elle, n’est pas définie par le code. Le projet qui ajoute un volume important, change la destination d’une partie du bâtiment ou modifie profondément la façade risque de sortir du champ du texte. L’appréciation se fait projet par projet, au regard de l’ampleur des travaux par rapport à l’existant, et la jurisprudence d’application est encore à construire. Le dossier de demande doit être rédigé en conséquence.

3. Toutes les autres règles continuent de s’appliquer

L. 111-35 ne vise que trois catégories de règles. La hauteur maximale, le nombre de places de stationnement, les destinations autorisées dans la zone, les prescriptions du PLUi-Climat de Montpellier Méditerranée Métropole sur les toitures ou les clôtures, les servitudes d’utilité publique, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France en secteur protégé : tout cela reste opposable. Une surélévation qui dépasse la hauteur de la zone sera refusée, et ce refus sera légal.

La mairie refuse quand même : que faire ?

Un refus qui se borne à relever que la construction existante ne respecte pas le recul ou l’emprise au sol est, depuis le 28 novembre 2025, entaché d’une erreur de droit. Mais la réponse à apporter dépend de la rédaction exacte de l’arrêté : si la mairie a ajouté un second motif, par exemple la hauteur ou l’aspect du projet lui-même, c’est ce motif qu’il faut traiter, et le juge ne censure un refus à plusieurs motifs que si chacun d’eux est illégal.

Les délais sont courts et ont changé avec la même loi : recours gracieux dans un mois, sans effet sur le délai contentieux, recours devant le tribunal administratif dans deux mois, référé-suspension avec urgence présumée. Le détail est dans notre page refus de permis de construire : agir dans le mois. Le choix entre un recours, un dossier reconfiguré ou les deux à la fois se décide au vu de l’arrêté et des pièces de la demande.

Questions fréquentes

La loi s’applique-t-elle à une déclaration préalable ?

Oui. Le texte vise toute « demande d’autorisation d’urbanisme », ce qui couvre le permis de construire comme la déclaration préalable. Pour savoir laquelle déposer, voir extension de maison : déclaration préalable ou permis de construire.

Ma maison a plus de dix ans mais a été agrandie sans autorisation : suis-je couvert ?

Pas nécessairement. L’article L. 421-9 empêche la mairie d’opposer l’irrégularité d’une construction achevée depuis plus de dix ans, mais il comporte des exceptions, notamment lorsque les travaux ont été réalisés sans aucun permis alors qu’il en fallait un. La réponse dépend de la nature des travaux irréguliers et de leur date. Voir construction sans permis : prescription, régularisation, sanctions.

Le PLU peut-il écarter l’article L. 111-35 ?

Non. Il s’agit d’une règle législative qui s’impose aux documents d’urbanisme. Une disposition du règlement du PLU qui reviendrait à interdire toute surélévation d’une construction non conforme devrait être écartée par la mairie, et par le juge.

Le texte s’applique-t-il aux demandes déposées avant le 28 novembre 2025 ?

La légalité d’un refus s’apprécie à la date où il est pris. Un refus notifié après le 28 novembre 2025 sur une demande déposée avant cette date doit tenir compte du texte nouveau. La question se pose différemment pour les refus antérieurs, et elle mérite un examen au cas par cas.

Puis-je obtenir des dommages et intérêts pour un refus illégal ?

Un refus illégal engage en principe la responsabilité de la commune, mais l’indemnisation suppose de prouver un préjudice direct et certain, ce qui est rarement simple. L’annulation du refus et la délivrance de l’autorisation restent l’objectif premier.

Faire analyser votre projet avant le dépôt, ou votre refus avant le recours

Le texte ouvre une voie qui n’existait pas, mais il ne dispense pas de vérifier l’historique de la construction, de qualifier le projet et de rédiger la demande en conséquence. Face à un refus, la lecture de l’arrêté décide de la stratégie. Maître Victor TELES, avocat spécialiste en droit public (qualification spécifique en droit de l’urbanisme) à Montpellier, intervient devant le tribunal administratif de Montpellier et la cour administrative d’appel de Toulouse.

Cet article a une vocation informative générale et ne constitue pas une consultation juridique. Textes vérifiés sur Légifrance en octobre 2026. Chaque situation appelle une analyse personnalisée. Article rédigé par le cabinet de Maître Victor TELES, avocat spécialiste en droit public (qualification spécifique en droit de l’urbanisme) à Montpellier.

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